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楼市暴涨:下一个轮到海南?

发布于:2017-02-17 14:42:29来源 http://www.hf9588.com/发布人:海南宏房网点击:757

每到秋冬季节,华北、西北、东北地区的雾霾就会泛滥,这时候海南的蓝天白云就会被将近一半的中国人想起。要不要去海南买一套房子?这个念头我相信很多人都有过。

由于在上世纪九十年代,海南遭遇过非常惨烈的房地产泡沫破裂,所以直到今天,大家仍然心有余悸。今天(2月16日)适逢国家发改委公布了“北部湾城市规划”,海南的北部、西北区域被划入其中。借这个由头,让我们来探讨一下海南的楼市问题。

2017年海南房产

几年前专门写过海南楼市,当时的数据让我对海南楼市倾向悲观。但最新的数据似乎有所改观,尤其是近年来,海南的人口开始由负增长转为正增长。

一、人口

仍然是以小学生人数为观察视角,因为小学是义务教育,当今中国各地基本上实现了100%的入学率。此外,小学生人数是普查数据,不是抽样数据。这个数据不是政绩考核指标,没有被污染,基本上不会被刻意放大或者缩小。

2017年海南房产

由于计划生育的影响,2010年到2015年,全国小学生人数下降了2.5%,全国总人口在缓慢增长。对比一下海南全省、海口和三亚的数据,我们可以发现:

1、海南全省人口在增长,而且从小学生招生人数增速来看,增长速度不算慢;2、海口的人口增速高于全省,其中招生人数体现出来的增长势头堪称强劲;3、三亚的人口增长弱于全省,更显著弱于海口。

二、资金增长

“金融机构本外币各项存款余额”,可以简称为“资金总量”,是考察城市综合竞争能力和发展潜力的重要指标,它跟房地产行业的关联度也非常高。其重要性远远超过GDP,主要原因是因为GDP不准。

2017年海南房产

可以看出,过去5年海南资金增速不错,超过了全国平均水平(大约90%左右),其中三亚增速非常抢眼。但需要指出的是,2011年三亚的资金总量594亿元,比2010年出现了显著的下滑。

由于三亚经济资金总量太小,所以受到经济周期影响比较大,波动性很强。虽然增长势头不错,但其实占全省总量非常小,只有16%。而海口汇聚的资金,则占了全省的55%。

海南的资金分布数据再次告诉我们:钱是跟着权力走的。一般来说,一个省的第二大城市会跟省会城市差距非常大(只有广东、江苏、山东等少数省份例外)。

三、财政增长

第三个考察的指标,是地方政府一般预算内收入,没有包括中央或者省里的返还或者转移支付,也没有包括土地收入。这个指标更能反映地方政府可持续的财力,这将对所在城市的基础设施好坏产生影响。

2017年三亚房产

2011年到2016年,全国财政收入增长了60%左右。海南、海口、三亚的增速都超过全国平均水平,但海口增速最快,再次证明省会城市占尽天时地利人和。三亚的增速竟然低于全省平均水平,让人有点费解,应该还是跟楼市有关。

四、房地产依赖度

房地产投资占当年GDP的百分比,可以看做是一个城市对房地产的依赖度。在这方面,海南很有可能是全国最高的,而三亚又最极端。

2015年和2016年,三亚经济的房地产依赖度分别为107%和86%;

海口2016年的依赖度为44%。

深圳可能是全国大中城市里,对房地产依赖度最低的城市,2015年的依赖度为7.6%。

广州的依赖度比较正常,2016年为13%。

通过跟广州和深圳的对比,我们可以看出,海南经济对房地产的高度依赖,其中三亚到了非常极端的程度。

五、去化周期

所谓“去化周期”,就是目前库存商品房可以在多长时间里卖完。去化周期越短,说明房子越紧俏、越容易上涨。比如近日传闻房价大跌的合肥,其去化周期不到3个月,是热点城市里最短的。

海口刚刚公布的2016年统计公报说:全年房地产销售面积432.65万平方米、销售额391.28亿元,比上年分别增长15.9%和31.9%;商品住房去库存周期降至15个月,低于全国和全省平均水平。

海南全省的数据是: 2016年底海南省商品房库存约2560万平方米,比去年减少930万平方米,去化期从去年底的45个月降到23个月。

15个月(海口)和23个月(海南全省)的“去化周期”,应该说是比较长的了,显示商品房库存量不算少。而且随着全国楼市降温,月销量降低,海南楼市去化周期会显著拉长。三亚的最新数据没有查到,根据去年三季度的数据推算,或许略低于海口。

六、结论

1、海南楼市非常特殊,主要靠外地需求推动,跟本地经济关系不大。海南全省的经济总量,都没有海淀区或者朝阳区多;全省汇聚的资金总量,也不到北京的14分之一,不到深圳的6分之一。

2、从小学生人数看,海南人口最近几年由下降转入增长,但增长中心在海口,不在三亚。海南的资金中心也在海口,相比之下三亚几乎无足轻重。

3、北方空气污染是海南楼市增长的主要推动力,东北、华北移民会继续不断增加。如果将来修建跨海大桥,来自珠三角(含港澳)的购房者也会增加。

4、海南楼市能否持续增长,主要看两大因素:

第一,房地产税会不会一刀切式的推出,如果部分地区可以减免,则海南楼市可以谨慎看好。否则,如果必须开征房地产税,海南多数房屋只有季节性使用价值,加上供应量巨大,很难转嫁房地产税;

第二,当地政府能否保证海南旅游的良好声誉至关重要,现在的情况有点令人担忧。

5、海南楼市,只能说谨慎看好。从投资效率上看,买20来个热点城市的房子,用获得的回报到海南旅游,反而是更有保障、更有效率的办法。除非你真的要在海南生活。

补充阅读:成交量暴增!!!2017年海南楼市将大爆发·

太火爆!2016年尾声,海口、三亚楼市双双创下今年成交峰值,海口成交逼近7000套,三亚成交同比翻番。根据网易房产统计,12月海南楼市成交11428套,环比上涨34%,其中海口成交6804套,环比增长16%,三亚成交4624套,环比增长74%,分别创下今年月成交最高峰。

2017年三亚房产

△12月海南楼市成交情况

海口成交首度突破6800套均价9412元/㎡创新高

在棚改及“候鸟”的双向刺激下,12月海口成交6804套,首度逼近7000套大关,与2014年同期相比,成交量翻一番,成交均价9412元/㎡也同时创下今年成交均价最高峰。

今年是海口实行棚改计划的第二年,大量棚户区改造刺激本地刚需购买力,成为12月海口楼市爆发的驱动力之一。另一驱动力来自于今年指数再度爆表的雾霾,大量的岛外购房者因“躲霾”和过冬等原因大举前往海南购房,造成12月楼市井喷现象。

三亚成交4624套同比翻番均价重回2万元/㎡

这是三亚今年以来第二次月成交量突破4000套,同时也是今年以来月成交最好成绩。与去年同期相比。成交量翻番,成交面积增长了126%,套数增长了112%,成交金额增长172%。

进入旺季后,三亚高端项目也迎来热销,12月17日当天签约备案均价达到49581元/㎡, 创下年内新高,同时将三亚的成交均价重新拉回至2万元/㎡的线上。例如:亚特兰蒂斯鲁能三亚湾绿城蓝湾小镇等三亚知名品牌楼盘也都热销中。

2017年三亚房产

△12月海南楼市每日成交及均价

海南楼市其实自2015年开始就已经走上复苏的轨道,甚至今年的市场表现多可以用“爆发”来形容了,今年海南省房屋销售面积增速均保持40%以上迅猛态势。

海南楼市的快速回升,当然有全国楼市回暖的趋势助力,但也有其他关键的要素支撑。

1、从宏观看, 去年国家发布了 “一带一路”的战略,确定了“环丝绸之路经济带”和“海上丝绸之路”作为未来国家战略的发展方向,而海南作为海上丝绸之路的起点,再次迎来重大历史机遇。

2、从中观看,海南的基础设施和城市配套已日趋完善。2016年海南环岛高铁全线贯通,五大机场也逐步落成,海南的大配套逐步呈现。

3、从微观看,海南房地产的开发方式也在根据客户的需求不断进化,从当初单纯的买地建房,升华到更加关注服务和生活。

4、各大房企的加入,比如“中”字头的中铁、中粮、中信、中交,以及“万”字头的万科、万达、万通,再加上其他国内知名的企业,像恒大、绿地、绿城、鲁能、远洋等,2016年融创也进驻了海南,而且是重兵布局。这标志着海南楼市已经进入“巨头”云集的时代。

销售市场有条不紊的复苏,使海南的价值正在回归。市场价值被低估、配套逐步完善、价格正在回归,以上的一切似乎都在证明:海南正处在一个近年来最好的置业窗口期,2017年海南楼市将大爆发······

标签: 楼市,暴涨,海南,三亚

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