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为什么你会觉得房价高?冯仑说出了常常被忽略的事实

发布于:2019-03-26 17:37:23来源 http://www.hf9588.com/发布人:海南宏房网点击:79

房子,往往作为普通家庭最大的固定资产,要立足城市,首要考虑的问题是能够有一套房子用于自己居住。随着物价不断上涨,人们生活成本也在不断提高,花钱的地方也比较多,导致买房首付款老凑不足。工资没多大变化,房价却没停着等你。不少人在抱怨高房价,不仅侵蚀了诗和远方,连结婚、生子都不敢,希望国家在调控房价上更严厉一些,让价格降到自己能买得起的水平。那么,房价为什么会越来越高呢?

1、土地成本高

房价由多种因素构成的,包含土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是最大的。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这其中还要看土地是通过什么途径拿到的,如果是通过竞争激烈的拍卖的,那么土地成本有可能占到开发成本的60%左右,甚至会更加高。

下图的比值,是土地成本占房价的比重,数字越大表明土地成本越高。

2、货币增速快

近期,著名经济学家吴敬链向新华网等媒体表示:房价高的根本原本就是货币超发。近期十年来我国M2增长率(广义货币增长率)太快。“钱太多了,有些人要保值就要投资买房,又因货币非常多购买力非常强。就把房价炒上去了。

M2与房价呈正相关,在整个经济体系中,M2不仅反映居民现有的购买力,还能反映出居民潜在的购买力。若M2增速上涨较快,则意味着投资和中间市场开始变得活跃,当M2一直在上涨,钱越来越多了之后,我们可以肯定的一点是,物价会上涨,而最近20年楼市几次暴涨都跟M2息息相关。

3、城市人口的流入

在房地产这一领域,一直以来都流传着一句话,说是房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。我们知道,房产是由于人类居住而产生的消费需求。因此,影响房价的第一要素是人口净流入速度,并且是有效的人口净流入。人口净流入数据的对应值是城市常住人口,而有效人口净流入则对应户籍人口净增量。

我们从杭州、深圳、广州这3座城市列表中,可以很清晰地看到有效人口净流入决定房价涨速的关联性。

杭州因近年来高新技术产业与互联网产业的飞速发展和行业集聚,对年轻人口的吸引力十分强大,吸引了大量人才涌入。

15年1月,深圳进一步大幅放宽人才落户条件,扩大户籍人口规模,使得深圳常住人口在2015年后开始迅速增长,15至17年,年均环比增幅均在4.5%以上。

广州作为老牌一线城市,在享受人口增长所带来的红利同时,城市人口尚未达到饱和。18年1月,广州再颁布新的落户政策,进一步放宽人口入户,尤其是针对高校毕业生等高层次人才的引进,在这些利好消息影响下,广州人口17年环比增速达3.23%。

对比以上3张表,可以看出房价涨幅与人口净流入关联性极强

4、房子的社会属性

房子绑定了很多社会属性,比如户口、医疗、教育、购车资格等。最典型的例子,就是学区房,学区房即使在房价降温时也坚挺的存在。

5、自身原因

所谓房价高低,其实还是要看针对什么群体来说,在网上大喊房价太高全是泡沫的,基本都是买(换)不起房或者供房压力很大的人。笔者认为,当下大家认为房价高,自身原因也是非常重要的原因之一。如今高位房价,依然有人眼睛都不眨就能全款买房甚至买好几套,那么为什么你总觉得房价高呢?

冯仑被问到“如何看待当下高房价”时,曾抱怨“房价高”是因为年轻人太早就想买房。正是年轻人做出买房的决定太早了,和实际能力不匹配,买房压力过大,早早放弃了梦想、理想,天天像中年人一样为柴米油盐和还房贷发愁。

冯仑原话:“究竟是房子限制了你的自由,还是你内心的不自由误导了你对房子的看法。我们中国人的平均买房年龄是27岁,美国平均买房年龄则是41岁,中国人均GDP是1万美金,美国则是5万美金左右,27岁买房本身就是做了一个你承受不住的决定。”

对于广大年轻人而言,买不起房,这是很正常的一件事情。很多年轻人一毕业就想要买房,这本就是一件不符合你的年龄和能力所做的事情。中国人27岁甚至更年轻时竟然在做人家41岁才做的事,你收入没有人家高,买房年龄还比人家早,怎么可能没有压力。年轻人争先买房,这本就是一个很大的购房群体,有很大的购房需求,房价自然也被推高了。

标签: 房地产 房价 买房 楼市

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