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管清友:房地产仍有20年的机会,文旅地产爆发!未来购房者该如何买房?

发布于:2018-12-20 10:49:31来源 http://www.hf9588.com/发布人:海南宏房网点击:150882

在12月14日(昨日)下午,由凤凰网房产举办的2019第六届凤凰网—全球华人不动产风尚盛典大会上,各位房地产界大佬和专家学者就房地产行业未来发展走向的话题纷纷表达了自己的看法。

众所周知,2018年,全国楼市经历了大大小小的调控,一二线城市房价下行,三四线城市仍处于“坚挺”阶段。


许多人认为,2018年后,随着三四线城市的“渐凉”,2019年甚至很长一段时间,房地产的地位将有所动摇,房地产业将不会对经济发展起到主要的推动作用。

当然,对于房地产及房价走势的看法,各有各的看法。


让我们来看一下如是金融研究院院长管清友,全联房地产商会名誉会长聂梅生及北京凤凰天博网络技术有限公司 CEO 单大伟怎么看待未来的房地产业发展。01管清友

房地产至少还有20年的机会

管清友


在峰会现场,对于房地产业的发展,经济学家、如是金融研究院院长管清友教授表示:


政策方面“房住不炒”主基调不会放弃,金融方面稳步降低杠杆率的主基调不会放弃,这也是今天是企业家面临的企业融资环境。而且房地产如今面临的不是一个短期的调控,至少是一个三到五年的调控周期。


管清友还认为,房地产行业将出现三大变化:


1)房地产杠杆率将整体的稳步降低


解读:房地产杠杆率的降低,意味着开发商用5倍甚至10倍的杠杆率来操盘的时代将要结束,购房者利用杠杆买房投资的时期已经一去不复返。在“房住不炒”的大基调下,房子要回归居住属性,购房者开始理性购房,房地产发展将会良性发展,而不是浮躁地利用杠杆来堆积泡沫。


2)中国的房地产行业出现港股化,房地产企业的区域分化将更加严重


解读:港股化,即股票市场中,港股(指在香港联合交易所上市的股票)中出现了价格已经低于1元,只能以分作为计价单位的股票,这种股票叫“仙股”,仙股成为了港股这种成熟的股票市场中的重要特征。


股市


而A股(由中国境内公司发行,供境内机构、组织或个人,以人民币认购和交易的普通股股票)已经很久没出现仙股了。


国内房地产行业出现了港股化,意味着小股票将会跌得“七荤八素”,房地产企业将会面临大洗牌,小企业将会“被退出”,体量大的企业将会有长远发展。而在这样一个趋势下,房地产企业将会出现区域性的明显分化。


房地产


3)房地产开发商一词将慢慢消失,单纯的房产开发将不在可行


解读:管清友认为,随着城镇化发展的不断推进,房地产企业要考虑着调整转型,延展产业链条,未来单纯做房产开发已经不会像现在这么赚钱。


但是,城镇化发展没有完成以前,房地产依旧还是高利润,能赚钱的行业。他预测房地产行业还有20年的发展空间。


在目前的金融环境和政策环境下,首先,大周期发展斜率出现,二是融资和货币金融环境发展了变化,三是调控政策的“持久”,房地产企业“被转型”,并不是坏处。毕竟,从单纯的房产开发到转型或者外拓业务是一个大趋势,也是一个很好的趋势。


02聂梅生

房地产业一直是中国经济的权重产业

聂梅生


此次盛典中,全联房地产商会名誉会长聂梅生表示:


中国房地产发展20年,不论是从前,还是将来,房地产业将一直是中国经济的权重产业。


解读:关于提到房地产业发展至今有没有“吃过亏”这个问题时,聂梅生表示,国内房地产业发展过程中几乎没有吃过“大亏”,至于“小亏”几乎可以忽略不计。未来房地产业的发展也将会一直承担重要的角色一路走下去。


03单大伟

既要“活下去”,也要“活得好”

单大伟


单大伟认为:


回顾2018年,当房住不炒、长效机制奏响改革之声;限购风暴、金融防控开启行业调控大潮。政策周期更替,房企面临规模、回款、利润的多选题,既要“活下去”也要“活得好”,这既需要企业的应对之术,更需要长远的战略之道。


解读:9月时万科曾召开秋季会议,大喊着“活下去”,但拿地热情不减反增。这告诉我们一个真理,房地产企业还没到活不下去的时候,但这并不意味着大家都平安无事。如今的房地产企业面临着一个“大洗牌”,大企业将会愈加充满活力和拥有极强的生命,反倒是小企业真的要“活不下去”了,但这样对房地产的大环境是好的。


优秀的企业想要在现今的金融,政策大环境下“活下去”,就要有一个长远的战略之道。这与管清友所提到的“调整转型”的观点不谋而合。


小编对以上这三位专家的观点做了一些解读,尽管可能不全面,但其核心思想不外乎这几点:


1)房地产还有很长一段发展时间

2)房地产依然是经济发展的主要推动力

3)未来房地产企业需要转型才能发展


当然,这些观点都是针对房地产企业未来发展的,而回到购房者的角度来看,这样的房地产发展趋势告诉了我们什么呢?


首先,文旅地产将进入下一个房地产发展黄金期。


文旅地产


随着人们生活水平的提高,和城镇化水平的不断推进,文旅地产逐渐受到众多购房者的青睐,目前,依托优质的旅居环境、特色鲜明的人文环境和完备的项目配套,三四线城市文旅地产有长远发展。


文旅地产


文旅地产独特的核心竞争力吸引着异地购房者,例如腾冲的温泉养生,大理的苍山洱海,版纳的多样化民族风情,都成为了不可复制的核心竞争力。


而在云南市场火爆以前,曾是文旅地产发展的“战略要地”——海南,也是依托优越的自然环境和独特的人文环境打开市场。


海南楼市


目前,投资文旅地产的大企业如碧桂园、万达、融创和雅居乐等,先后进驻海南、云南等拥有较多三四线城市的省份,足以说明这些地方将有较大的发展潜力。


其次,在“房住不炒”的大基调下,短期投资不现实。


短期投资的精髓在于,利用高杠杆,低首付买房,顶着房贷压力,尽快将手中的房产过户出去,从而付清银行贷款,获得高额利润。


但是在低杠杆率,高首付这样的大环境下,短期投资已经不现实,而且这样的炒房对于经济的发展并没有太大意义。所以,未来几年,笔者觉得还是不要期待短期投资能给你带来财富。


购房者应该回归理性购房,看重房子的居住属性。


最后,房地产发展尚有广阔的空间,不要期待房价会大降。


虽然这样说不好听,但这是事实。2018年是调控最严的一年,到了2019年,将是以求“稳”为主,房价会经历一个“大张小跌”的状态,然后渐渐稳定在一个合理的价格区间。


房地产


在这样一个大趋势下,抄底买房不是没有可能,但是机会稍纵即逝,而一旦房价触底,就很可能会回升到一定的价格区间,甚至在2019年后可能会继续上涨。


所以,2019年是买房最合适的一年,如果你还在等着抄底买房,或者一直保持观望态度,今后的买房门槛会更加高,不仅是房价,还有购房资格。


建议:趁着房价稳定,购房者应适时出手,而不是一直保持观望。


对于以上的观点,你有什么看法?请点击下方留言说出你的看法吧!


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