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120条限购政策、162条限贷政策让18家房企晋级“千亿元聚乐部”!

发布于:2018-09-01 14:02:27来源 http://www.hf9588.com/发布人:海南宏房网点击:215

2018年上半年,全国楼市一片喧哗,在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下,TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%,其中三四线城市房价上涨明显,但是潜在库存难以消化,需要进一步探讨。


限购限贷


更重要的是,过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰,今年上半年,有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下,万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标,另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”,还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。即使这一轮调控政策密集袭来,一线城市交易量“速冻”,二线城市“冷热不均”,三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。这与人口流动方向相违背,预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是,开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

三、四线城市房价上涨 下半年你要买房吗?

有公开数据显示,三四线城市在一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,若加之开发商争抢之下的土地溢价空间,不少业内人士预估,明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。三、四线楼市“量价齐升”的背后,除了一、二线城市购房需求的外溢外,主要还是加杠杆造成的,通过货币化的补贴形式加杠杆。另外在房价上涨快的三、四线城市,国家开发银行和中国农业银行的棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

同时,三、四线城市楼市的崛起,也不乏投资性需求的推动,这是一、二线城市政策限制之后,资金流动性带来的。但杨现领强调,目前来看,支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求,但这一波需求的释放持续性是比较弱的,因此,专家预计,下半年,三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

潜在库存难消化 一线城市城市房价居高不下

值得关注的是,由于一线城市拿地艰难,为了维持企业规模化发展速度,有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市,不少大型房企都有把布局网格扩展至这类城市的计划。而在这种大型房企投资布局的转移之下,上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。三、四线城市可售库存短期内大量减少,改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释放,导致的后遗症则是换房需求变弱,而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存,届时,可能很多城市房价上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱,房价持续上涨缺乏动力,预计未来两三年将会出现上述潜在库存难以消化的压力。简而言之,如果有大量购房需求的提前透支,将导致很多城市的楼市面临风险。

另有业内人士称,尽管有些上市房企不想下沉到三、四线城市布局,但销售规模增速指标横在这儿,为了业绩增长,也会在三、四线城市寻找机会。

然而,房企销售额巨量增长的背后,鲜有销售规模与市值在同一水平线的上市房企,大多数房企“增收不增利”的魔咒尚未破除。正如有业内人士所言,有些开发商,是背着“炸药包”在前行,所以作为购房者要小心谨慎买房,切勿一股脑子热买房就不值得了。

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