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年轻人买房要注意什么?

发布于:2017-12-30 14:40:44来源 http://www.hf9588.com/发布人:海南宏房网点击:487

我们其实一直都明白一个道理,许多东西之所以卖的贵,并不是因为这个东西的使用价值有多高,而是因为附着在这个东西之上的比如投资价值、艺术价值、时尚价值甚至就是赤裸裸的高额广告费。

比如那些奢侈品牌,有人说,如果你买个Prada包用了一年,拉锁没坏,Logo没掉,没开线没掉色,质量钢钢的好,基本就可以确定你买的是假货了。说到底,人们痴迷于奢侈品牌,花大价钱拥有,为的可不是它的实用性。


嗯,之所以说这个道理,最终还是想引到房子上面,因为房子也符合奢侈品的定价逻辑!

在知乎上,有个问题是“年轻人应该怎么买房”,当然问题中的年轻人说的可不是什么天生就含着金汤匙出身的富二代,而是普普通通奋斗在买房之路上的有志青年,并不具备一步到位的置业实力。

关于这个问题的答案,各路大V都进行了不同角度的诠释,包括地段选取、地铁、交通、配套、产品等等,大都是着眼于房子本身的挑选逻辑,但事实上,在着眼于这些元素之前,有个战略层面的问题需要提前搞清楚,那就是“在哪儿买”?

回答这个问题之前,需要先搞清楚“房子的定价逻辑”。

政府一直强调,房子是用来住的,不是用来炒的。这句话对么?当然对,政府说什么就是什么!但我想说的是,房子其实跟奢侈品的定价逻辑是一样的,之所以越来越贵,并不是说房子的使用价值有多高,而是因为附着在房子之上的户口、学位、配套以及保值升值预期。

如何定价房子的使用价值?最直接的标准就是租金,但从一线城市动辄六七百万总价但房租却只有五六千的房子来看,房子的使用价值其实并不值钱,你会发现,房价的涨幅远远要超过房租的涨幅,相较于高高在上的房价,房子的租金回报率这些年越来越低,一套房子就算超级稳定可以租住70年,租金都要远低于这套房子的总价。这也说明了在房子的定价逻辑中,居住价值并不是核心要素,投资价值才是,就算你只有一套房,也不能忽视这套房子的投资价值。

因此,当一个人说我要住在这里的时候,那他说的就是房子的使用价值,因为仅仅是住的话,完全可以租(未来租房市场会越来越健全滴),而当一个人说我要买这里的时候,那他说的其实是房子的投资价值,因为只有当这个房子有升值预期的时候,才划算。住和买是两码事,住,可以租在自己方便的地方;买,则应该买在能升值或者抗跌的地方。

搞清楚这个逻辑,回过头来再看上面提出的问题,从战略层面分析,年轻人买房该怎么买?买哪里?

当然,如果你也有类似:

“买一个单室,婚后都没法住,有什么用?”

“这里这么远,谁要买这?”

“我一个刚需,我自己的房子,涨跌跟我有什么关系?”

“买了一套房,人生就被拴在上面了,不自由了,怎么办?”

这样的问题,不妨可以继续往下看。

1、第一套房子一定要考虑保值升值属性,不管你是用来自住还是投资:没有人会一套房子住一生,考虑到未来换房的需求,房子的升值预期对于后期改善置业很有帮助,所以每一套房子的涨跌都与你密切相关。

2、基于第一条,买房的时候不要总想着一步到位:很多人认为小房子没有购买价值,不实用,于是在预算不足的情况下,他们要么买入偏远区域的两房(增值潜力相对低下,甚至有下跌风险),要么决定攒钱憋套大的一步到位(这可能会面临攒钱速度远远赶不上房价增长的窘境)。

这就是没有很好的将房子的使用价值与投资价值区分开的案例,如果不考虑一步到位置业,先在中心区购买一套小户型住宅,一方面,中心区房产相对抗跌,且投资价值更高;另一方面,购买一套小户型住宅上车,有助于年轻人平衡自己未来的财务风险,如果房价整体上涨,你的小户型同步上涨,这个涨幅,相当于帮你赚到了部分未来置换大户型的首付;如果房价未来下跌,小户型跌价少于大户型,大户型跌价更多,让你购买大户型更加容易。

当然,对于北京这种限购政策严控卖小换大的城市,处女贷的地位非常重要,卖小换大逐步置换的策略可能不再好用,不过历史上几次限购大多2-3年一个周期,可以考虑在下一个政策解绑的时候进行置换。

这里值得一说的是,很多年轻人在评估买房风险的时候,更看重“买贵了楼价崩盘下跌”的风险,而更少考虑“担心下跌没买最终楼价上涨买不起”的风险,在我看来,二者同样值得留意。总之,担心自己被房子绑架的年轻人,大可不必担心,能绑定一个人的,是思维而不是钢筋混凝土。


最后,总括一句就是,买房就如同是一个系统,只有想尽办法先进入这个系统,地段好、涨的快,买下一套房子的时候,才能卖高价换好房,而不是攒钱等自己真的有能力一步置业,要知道你攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。

标签: 年轻人买房,海南买房,定价逻辑

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