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老百姓为什么都不相信房价会下跌?

发布于:2017-06-07 09:20:05来源 珠三角房产第一资讯发布人:海南宏房网点击:1003

 不管你信不信,现在二手房的价格跌了,比往年下跌的幅度要大,另外除了价格下跌,二手房交易量也在急遽下降,部分网点交易量下降50%到60%。举个明显的例子,一线城市北京二手房下降幅度很明显,北京5月份在有交易的12个区域中,多达8个区的二手房成交均价下跌,仅4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区和亦庄开发区,幅度都超过20%。因为强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为必然趋势。

但是老百姓为什么都不相信房价会下跌?不感觉到房价下跌了呢?


房价还会涨么?现在要不要买房?如果说,过去十年的任何一个时点上,答案是肯定的——买房无疑是一件正确的选择,那么现在呢?或者换句话说,房价是否已经见顶?中国的房价涨跌遵循着什么逻辑?

关于泡沫的机理

过去10年里面的四次调控,已经教育了所有的买房者。买房者相信,政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市,大家说政府希望长牛和慢牛——虽然实际并不是这样。

我特别想说的是,一旦形成预期,投资者就会觉得说,政府给我形成了某种兜底和担保;一旦觉得有担保,就会加杠杆,加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成,其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌,那么所有的资金和资源都会投到这里面来。

所以,如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨,只是短时间压一下,一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转,暴涨的情况就可能继续出现。

在泡沫里面,预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是,因为这个价格是人为推高的,而且是被预期上涨推高的,一旦不上涨,不会横盘,不是涨就是跌。在低位下跌,风险相对比较可控,但如果是在高位很大幅度的下跌,风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险,更大的风险在于银行体系或整个经济。

在2008-2009年金融危机的时候,房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的,其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%,郊区可能在30%左右,这是不小的下跌幅度了。

但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色,最后反而是限制了市场,进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化——房价涨了两年之后,买房者可能觉得明年上涨的概率是55%,涨三年的话他可能会觉得是65%,如果涨了5年,他会觉得房价上涨的概率是100%。

房价下跌

2017年房价下降

这是很可怕的,老百姓忘记了房价是会下跌的。

比较有趣的是,就房地产市场而言,你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后,还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了,那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以,我们看,虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度,但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来,他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。


目前,无论从房价对居民收入比,还是房价对房租比,又或者历史涨幅等指标来看,我们的总体房价都处于高位;在一些一二线城市,房价已经超过了很多其他国际一线城市的房价水平。房价持续上涨显然在逻辑上是不可持续的。所以,另外一个让人特别担心的问题是,房地产行业的风险通过中国的金融体系迅速地在全经济中扩散,并有可能因此引发系统性金融风险。

房地产是牵一发而动全身的,我觉得中央说的资产泡沫一定是房地产泡沫。其实要看到,很多泡沫是跟房地产联系在一起的。

一方面,居民房地产抵押贷款成为银行新增贷款中最迅速的增长部分。另一方面,很多地方政府的资金主要来源于土地出让和房地产开发相关的融资平台。而融资平台的主要融资来源,恰恰是信托产品和理财计划,以及类似具有刚性兑付特征的影子银行产品。很多自身投资回报率很低或者投资风险比较高的投资项目,由于影子银行所提供的隐性担保,摇身一变成为收益比较高,相对比较安全的信托产品。

由于中国的投资者相信,政府会对自己所投资的产品提供隐形担保,并且保证自己投资本金和投资收益的安全,所以才会把资金投入到这些原本风险相对比较高的信托产品和理财计划里。而一旦失去了这种政府隐性担保,或者政府丧失了提供隐性担保的资源的话,那么中国的影子银行、投资者的丰厚收益,和过去很长一段时间里企业的廉价融资渠道,都将受到严重的冲击。这无疑将对中国经济增长速度和经济增长模式的转型也带来重大的压力。

我觉得一线城市不会出现断崖式下跌。一句话说,我觉得房价在这个时点上还会往上涨,但是十年二十年之后,如果以真实货币计价,现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定,如果你以美元计价,一定会比现在低,如果是本币,算对了通货膨胀,也一定比现在低,我觉得我不是很确定的是,如果做这个假设,那我的假定是说,今后十年的人均收入增长一定会比较慢。

预测泡沫见顶这个是最难的一个事情,我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多,而且从长期趋势来讲,人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵,还能贵20%~30%,但是接下来的问题是,伦敦和纽约全世界的人都想去,北京呢?

“房子是用来住的”,这已为住房制度改革的基调,一系列政策相继布局。因此,去年底以来房租回落不是短期的,房租回落、租金回报率不断降低并低于无风险收益率,将直接冲击房产投资预期。房租和房价“背离”鸿沟将收窄,未来将转向“共振”。


标签: 房价下跌 三亚房价下跌 三亚买房

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